casa pe firma sau nu

consultanta – Saptamana Financiara – www.sfin.ro

Cumparatorii de locuinte sunt tentati, de la 1 ianuarie 2007, sa-si cumpere casele pe firma pentru a le achizitiona cu 19% mai ieftin. Numai ca acestia nu iau in calcul costurile suplimentare ulterioare achizitiei implicate de aceasta decizie: plata chiriei catre propria firma la pretul pietei sau achitarea unui impozit local de 50 ori mai mare pe cladirea detinuta de o persoana juridica, comparativ cu cel datorat de o persoana fizica.
Daca achizitia se face printr-un credit imobiliar (exista oferte in acest sens pe piata), avantajele acordarii imprumutului fara avans sunt contrabalansate de costurile suplimentare ale creditului. In plus, apartamentul nu poate fi luat in calcul la stabilirea bonitatii respectivei persoane, intrucat apartine firmei.
Potrivit noului Cod Fiscal, in cazul achizitionarii de locuinte noi, la o prima vedere, pare avantajos ca aceasta sa fie achizitionata pe firma. Motivul: se aplica masurile simplificate privind plata TVA, cu alte cuvinte, desi operatiunea este supusa platii taxei, practic plata acesteia nu se face, TVA-ul nu apare pe factura. Vanzatorul se face ca ia TVA de la cumparator si se face ca-l plateste catre stat, iar cumparatorul, la randul sau, se face ca-l plateste si ca-l deduce. Numai ca nimic nu e gratis pe lume! „Achizitionarea apartamentului de catre o persoana juridica duce la costuri suplimentare, atat in cazul detinerii, cat si in cazul revanzarii! Suma de 19% «salvata» la achizitionare va fi practic recuperata de buget in 5 ani. De asemenea, la vanzare vor fi platite impozite mai mari“, afirma Gabriel Biris, partener la firma de a-vocatura Biris Goran.

Fara TVA daca vanzatorul este persoana fizica
Regula generala in tranzactiile imobiliare este ca nu se plateste TVA in cazul in care vanzatorul nu este inregistrat ca platitor de TVA. Majoritatea tranzactiilor de pe piata romaneasca intra in categoria respectiva, inainte de 1 ianuarie 2007, aceasta fiind o portita pentru a ocoli plata taxei pe valoarea adaugata.
Daca persoana vanzatoare este inregistrata ca platitoare de TVA, in cazul apartamentelor vechi situatia nu se schimba foarte mult. Potrivit noului Cod Fiscal, armonizat cu prevederile legislatiei europene, sunt scutite de la plata acestei taxe si imobilele vandute de persoanele juridice (in afara celor noi). Pana la 1 ianuarie 2007, erau scutite de plata TVA numai inchirierile de imobile detinute de persoanele juridice.
Scutirea de la plata taxei nu se aplica insa in cazul livrarii unei constructii noi, a unei parti a acesteia sau a unui teren construibil, daca este efectuata de o persoana impozabila care si-a exercitat ori ar fi putut sa-si exercite dreptul de deducere total sau partial a taxei pentru achizitia, transformarea sau construirea unui astfel de imobil.
Potrivit legislatiei fiscale, un teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat pe care se pot executa constructii. Iar constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant. Livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii. O constructie noua cuprinde si orice constructie transformata astfel incat structura, natura ori destinatia sa au fost modificate sau, in absenta acestor modificari, daca costul transformarilor, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii. Cu alte cuvinte, pentru 2007, sunt considerate cladiri vechi cele date prima oara in folosinta (modificate sau transformate, dupa caz) cel mai tarziu pe data de 31 decembrie 2005.

Impozite la inchiriere
Dar sa revenim la avantajele si dezavantajele optarii pentru achizitia unei locuinte ca persoana fizica sau ca persoana juridica. La achizitionare, avantajul pare clar de partea celor care opteaza pentru persoana juridica, ca urmare a aplicarii masurilor simplificate – TVA nu se plateste (este inregistrat atat ca TVA de plata, cat si deductibil). Achizitionarea ca persoana fizica a unui apartament nou face necesara plata TVA 19%, adica 19.000 euro in cazul unui apartament de 100.000 euro, de exemplu.
In cazul achizitionarii pentru inchiriere, solutiile sunt oarecum similare, considera Biris. Daca apartamentul va fi cumparat de persoana juridica, chiria va fi facturata cu TVA. Daca va fi achizitionata de persoana fizica, chiria va fi facturata fara TVA, aceasta putand fi deci mai mare, pentru a compensa costul suplimentar cu TVA.
Sa presupunem ca apartamentul luat ca exemplu, in valoare de 100.000 de euro, este inchiriat contra unei sume lunare de 1.000 euro + TVA. Daca proprietar este o persoana fizica, chiria va fi majorata cu echivalentul TVA. Impozitul datorat pentru veniturile obtinute din chirie este:
– persoana fizica (chiria 1.190 euro): 1.730 euro (16% impozit, aplicat insa unei baze diminuate cu deducerea generala)
– microintreprindere (chiria 1.000 euro + TVA): 2.160 euro (2% impozit pe venit si 16% impozit pe dividende)
– firma platitoare de impozit pe profit: 16% din profitul brut plus, eventual, 16% impozit pe dividende
„Rezulta deci ca este mai avantajoasa inchirierea de catre persoana fizica, in special datorita impozitului pe dividende“, sustine Gabriel Biris.

TVA deductibila doar in cazul chiriei la pretul pietei
Daca apartamentul va fi achizitionat de persoana juridica pentru a fi folosit ca locuinta de catre unul dintre asociati, TVA nu va fi deductibila decat daca persoana juridica va factura asociatului chirie la pretul pietei. In caz contrar, autoritatile fiscale vor considera TVA nedeductibil si obliga firma la plata acestuia, plus penalitati de intarziere calculate de la data la care TVA a fost dedus pana cand acesta este efectiv platit. Motivul: asociatul poate beneficia de bunuri si servicii la pretul pietei, considerandu-se plata de dividende. Dobanda de intarziere este de 0,1%/zi (36,5%/an), calculata asupra sumei in RON. Cu alte cuvinte, presupunand o chirie de 1.000 de euro pe luna, rezulta un TVA de 2.280 euro de plata anual.
Exista si varianta ca apartamentul sa fie considerat locuinta de serviciu, insa in acest caz asociatul care locuieste in el nu va putea sa-si stabileasca aici resedinta si deci nici nu poate sa-si treaca adresa in buletin, ceea ce poate cauza, in unele cazuri, inconveniente majore.

Impozit pe cladire de 1.500 euro!
Un alt element neluat in calcul de cumparatori este impozitul pe cladiri. In cazul in care achizitioneaza cladirea ca persoana fizica, cumparatorul plateste impozitul obisnuit, iar in cazul in care opteaza pentru varianta persoana juridica impozitul se mareste de cateva zeci de ori. Astfel, in cazul apartamentului de 100.000 euro luat ca exemplu, impozitul va fi de aproximativ 50 de euro pentru persoana fizica si de circa 1.500 euro pentru persoana juridica, afirma Biris.

Impozite la revanzare
In cazul in care cumparatorul doreste sa revanda imobilul, apar alte diferente. „Trebuie tinut cont ca in cazul unei companii impozitul de 16% pe profit va fi intotdeauna dublat de impozitul pe dividende. La persoane fizice, chiar daca va fi reintrodus impozitul pe castig, nu se plateste impozitul pe dividende. In cazul in care se va pastra sistemul actual, impozitul de 1-3% pe valoarea de vanzare va fi avantajos chiar din primul an, presupunand o crestere de 15% a pretului apartamentelor“, considera partenerul Biris Goran. Pentru o cladire noua, data in folosinta in 2007, daca vanzarea se va face inainte de 31.12.2009, va trebui ca pretul sa poarte TVA. Dupa aceasta data, vanzarea va fi scutita de TVA, dar TVA dedus va trebui platit dupa urmatoarea formula in cazul unui apartament in valoare de 100.000 euro: 19.000(x-20)/20, unde x – vechimea exprimata in luni a apartamentului.
„Practic, daca se vinde dupa 3 ani, la buget vor trebui platiti 16.150 de euro (de catre vanzator!!). E un cost cu TVA considerabil pe care vanzatorul mai mult ca sigur il ia in considerare“, concluzioneaza Biris.

Taxa pentru scoaterea din extravilan a terenurilor, eliminata
Tinerii care doresc sa-si construiasca o casa în mediul rural ar putea beneficia de eliminarea taxei pentru scoaterea din circuitul agricol si silvic a terenurilor din extravilanul localitatilor destinate constructiei de locuinte si extinderea limitei de vârsta. Ministrul agriculturii, padurilor si dezvoltarii rurale, Dan Motreanu, a avizat o propunere legislativa care vizeaza modificarea Legii 18/ 1991 si prevede eliminarea taxei pentru scoaterea din circuitul agricol si silvic a terenurilor din extravilan destinate constructiei de locuinte, se arata într-un comunicat al ministerului. În plus, ministerul a propus ca vârsta persoanelor care urmeaza sa beneficieze de aceasta modificare sa fie extinsa la 40 de ani. Proiectul de lege a fost initiat de sase deputati si prevede exceptarea de la plata acestei taxe a persoanelor de pâna în 35 de ani care vor sa-si construiasca o locuinta în mediul rural. Conform legislatiei în vigoare, scoaterea terenurilor din circuitul agricol si silvic necesita plata unei taxe. „De foarte multe ori, aceasta taxa este de câteva ori mai mare decât pretul terenului, fapt ce conduce ori la descurajarea extinderii suprafetelor din intravilan, ori la fals în declaratii si evaziune fiscala“, se arata în comunicatul MAPDR.