Care este tratamentul TVA aplicabil in cazul refacturarii impozitelor si taxelor locale, precum si a celorlalte costuri de exploatare catre chiriasi?

Intrebare – 26.09.2013

Care este tratamentul TVA aplicabil in cazul refacturarii impozitelor si taxelor locale, precum si a celorlalte costuri de exploatare catre chiriasi?

Raspuns

Prezentarea situatiei de fapt:

Un grup – agent economic – are o activitate concentrata pe managementul proiectelor imobiliare dezvoltate in regim propriu sau cu ajutorul unor terte parti, fiecare proiect fiind dezvoltat de catre o ,,societate de proiect”. Totodata, societatile de proiect care au cladiri de birouri si spatii comerciale au incheiat contracte de chirie cu diverse societati (chiriasi) potrivit carora acestea factureaza chiriasilor, pe langa valoarea chiriei si costuri de exploatare proprii, cat si costuri comune de exploatare (intre care si taxele locale aferente terenului si cladirii). Se mai mentioneaza faptul ca societatile de proiect au optat pentru facturarea cu TVA a chiriei catre chiriasi.
In acest context se solicita precizari referitoare la tratamentul TVA aplicabil in cazul refacturarii impozitelor si taxelor locale, precum si a celorlalte costuri de exploatare catre chiriasii societatilor de proiect din cadrul grupului.

Tratamentul fiscal:

Potrivit prevederilor art. 137 alin. (2) lit. b) din Codul fiscal, baza de impozitare a TVA cuprinde cheltuielile accesorii, cum sunt: comisioanele, cheltuielile de ambalare, transport si asigurare, solicitate de catre furnizor/prestator cumparatorului sau beneficiarului, cheltuielile facturate de furnizorul de bunuri sau de prestatorul de servicii cumparatorului, care fac obiectul unui contract separat si care sunt legate de livrarile de bunuri sau de prestarile de servicii in cauza, se considera cheltuieli accesorii.

Conform pct. 18 alin. (8) din norme, orice cheltuieli accesorii efectuate de persoana care realizeaza o livrare de bunuri sau o prestare de servicii se includ in baza de impozitare a taxei pe valoarea adaugata, chiar daca fac obiectul unui contract separat. Cheltuielile accesorii nu reprezinta o tranzactie separata, ci sunt parte componenta a livrarii/prestarii de care sunt legate, urmand aceleasi reguli referitoare, printre altele, la locul livrarii/prestarii, cotele, scutirile ca si livrarea/prestarea de care sunt legate. Furnizorul/Prestatorul nu poate aplica structura de comisionar prevazuta la pct. 19 alin. (4) pentru a refactura cheltuieli accesorii si nici pentru a refactura cheltuieli cu impozite si taxe conform prevederilor alin. (7).

Prin urmare, consideram ca cheltuielile care intra in sarcina proprietarului imobilului cum sunt cheltuielile cu impozitele locale si cu costurile comune de exploatare a imobilului reprezinta cheltuieli accesorii serviciului principal de inchiriere a imobilului, in sensul pct. 18 alin. (8) din norme, care se includ in baza de impozitare a serviciului de inchiriere a bunului imobil conform art. 137 alin. (2) lit. b) din Codul fiscal si care urmeaza acelasi regim ca si serviciul de inchiriere a bunului imobil.

NU UITATI SA DATI UN LIKE SI PAGINII NOASTRE DE – CLICK AICI – SAU SA VA ABONATI LA NEWSLETTER – VEZI PARTEA DREAPTA LA SECTIUNEA „Aboneaza-te la insemnari”.

In ceea ce priveste regimul TVA aplicabil la refacturarea cheltuielilor cu utilitatile, consideram relevante prevederile art. 137 alin. (3) lit. e) din Codul fiscal coroborate cu pct. 19 alin. (4) din norme, conform carora in cazul in care se refactureaza cheltuieli efectuate pentru alta persoana, respectiv atunci cand o persoana impozabila primeste o factura sau alt document pe numele sau pentru livrari de bunuri/prestari de servicii/importuri efectuate in beneficiul altei persoane si refactureaza contravaloarea respectivelor livrari/prestari/importuri, se aplica structura de comisionar conform prevederilor pct. 6 alin. (3) si (4) sau, dupa caz, ale pct. 7 alin. (2).

Totusi, structura de comisionar nu se aplica in situatia in care se aplica prevederile pct. 18 alin. (8). Persoana care refactureaza cheltuieli nu este obligata sa aiba inscrisa in obiectul de activitate realizarea livrarilor/prestarilor pe care le refactureaza. Spre deosebire de situatia prezentata la alin. (3), in cazul structurii de comisionar persoana impozabila are dreptul la deducerea taxei aferente achizitiilor de bunuri/servicii care vor fi refacturate, in conditiile legii, si are obligatia de a colecta taxa pe valoarea adaugata pentru operatiunile taxabile.

De asemenea in ceea ce priveste refacturarea serviciilor cu utilitatile la care se face referire in speta dvs., consideram relevant exemplul nr. 3 de la alin. (4 ) al pct. 19 din norme, pe care il redam in continuare: „O societate care deruleaza operatiuni imobiliare are incheiate contracte de inchiriere pentru diverse spatii dintr-un bun imobil. Pentru utilitatile necesare, printre care electricitatea, apa, telefonul, sunt incheiate contracte pe numele societatii imobiliare, dar acestea sunt furnizate in beneficiul direct al chiriasilor. In cazul in care prin contractul de inchiriere se stipuleaza distinct ca plata utilitatilor nu este inclusa in pretul chiriei, societatea imobiliara poate aplica structura de comisionar pentru refacturarea acestor cheltuieli catre chiriasi.”
Prin urmare, potrivit pct. 19 alin. (4) din norme, la refacturarea serviciilor cu utilitatile catre chiriasii sai, grupul trebuie sa aplice structura de comisionar conform prevederilor pct. 6 alin. (3) si (4) coroborate cu pct. 7 alin. (2) din norme, respectiv va refactura respectivele servicii cu cota standard de 24% indiferent de regimul TVA aplicat serviciilor de inchiriere a bunurilor imobile.

Baza legala – Legea nr 571 / 2003 articolul 137 alin. (2) lit. b)

Sursa ANAF – care mentioneaza faptul ca – Acesta nu reprezinta un act administrativ fiscal in sensul art. 41 din Codul de Procedura Fiscala sau un act administrativ de autoritate in sensul art. 1 din legea 554/2004 a contenciosului administrativ si nu este opozabil tertilor.