intrebari si raspunsuri

Daca societatea are in proprietate doua imobile, se poate ca unul dintre ele sa fie inchiriat si facturat cu taxa pe valoare adaugata, iar celalat fara? Cum se procedeaza? Activitatea de subinchiriere a bunurilor imobile este operatiune scutita fara drept de deducere?
Articol de Lia Secareanu, sef departament consultanta financiara si audit, Contexpert Consulting

Potrivit Codului fiscal, persoanele impozabile inregistrate ca platitori de taxa pe valoarea adaugata pot opta pentru aplicarea regimului de taxare pentru operatiunile de inchiriere de bunuri imobile. Optiunea de aplicare a regimului de taxare se notifica organelor fiscale teritoriale pe formularul prevazut in anexa nr. 1 la Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal si se aplica de la data inscrisa in notificare. In situatia in care numai o parte dintr-un imobil sau doar anumite imobile sunt utilizate pentru realizarea operatiunilor prevazute la art. 141 alin. (2) lit. k) din Codul fiscal si se opteaza pentru taxarea acestora, in notificarea transmisa organului fiscal se va inscrie in procente partea din imobil destinata acestor operatiuni, respectiv imobilele respective.

Persoanele neinregistrate ca platitori de taxa pe valoarea adaugata, precum si cele nou-infiintate, daca opteaza pentru regimul de taxare a operatiunilor de inchiriere de bunuri imobile, trebuie sa solicite in prealabil inregistrarea ca platitori de taxa pe valoarea adaugata. Dupa dobandirea calitatii de platitor de taxa pe valoarea adaugata, vor notifica in scris organele fiscale competente asupra bunurilor imobile sau a partilor de bunuri imobile pentru care opteaza pentru regimul de taxare.

Persoanele care au optat pentru regimul de taxare a operatiunilor de inchiriere de bunuri imobile nu mai pot aplica regimul de scutire pentru operatiunile respective timp de 5 ani. Dupa aceasta perioada, persoanele impozabile pot anula optiunea. Formularul pentru notificarea anularii optiunii se depune la organul fiscal la care persoanele impozabile sunt inregistrate ca platitori de impozite si taxe. Prin derogare de la aceste prevederi, persoanele care la data de 1 martie 2003 au optat tacit asupra taxarii acestor operatiuni pot renunta oricand la aceasta optiune in vederea aplicarii regimului de scutire, depunand la organul fiscal la care persoanele impozabile sunt inregistrate ca platitori de impozite si taxe formularul pentru notificarea anularii optiunii.

Persoanele impozabile care aplica scutirea de taxa pe valoarea adaugata pentru operatiunile de inchiriere de bunuri imobile au obligatia sa ajusteze taxa pe valoarea adaugata dedusa pentru bunurile imobile achizitionate, construite sau modernizate in ultimii 5 ani, proportional cu partea din fiecare bun imobil care va fi utilizata pentru realizarea operatiunilor scutite si proportional cu numarul de luni in care bunul va fi utilizat in regim de scutire. Ajustarea este operata intr-o perioada de 5 ani, in cadrul carora bunurile imobile au fost dobandite, incepand cu data de la care fiecare bun imobil a fost dobandit. Pentru bunurile imobile care sunt modernizate, ajustarea taxei deduse aferente acestor lucrari este operata, de asemenea, intr-o perioada de 5 ani de la data finalizarii fiecarei lucrari de modernizare.

Pentru ajustare, suma taxei pe valoarea adaugata pentru fiecare an reprezinta o cincime din taxa pe valoarea adaugata dedusa aferenta achizitiei, construirii sau modernizarii bunurilor imobile. Pentru determinarea ajustarii lunare se imparte fiecare cincime la 12. Suma care nu poate fi dedusa se calculeaza astfel: din perioada de 5 ani se scade numarul de luni in care bunul imobil a fost utilizat in regim de taxare, iar rezultatul se inmulteste cu ajustarea lunara. Fractiunile de luna se considera luna intreaga. Taxa pe valoarea adaugata nedeductibila obtinuta prin ajustare se inregistreaza din punct de vedere contabil pe cheltuieli, precum si in jurnalul pentru cumparari, si se preia corespunzator in decontul de taxa pe valoarea adaugata pentru luna in care persoana impozabila incepe aplicarea regimului de scutire.

Persoanele impozabile inregistrate ca platitori de taxa pe valoarea adaugata care trec de la regimul de scutire la cel de taxare pentru operatiunile de inchiriere de bunuri imobile pot deduce din taxa pe valoarea adaugata aferenta bunurilor imobile achizitionate, construite sau modernizate in ultimii 5 ani, o suma proportionala cu partea din fiecare bun imobil care va fi utilizata pentru aceste operatiuni si proportional cu numarul de luni in care bunul va fi utilizat in regim de taxare. Ajustarea se realizeaza iin acelasi mod ca la alineatul precedent. Taxa pe valoarea adaugata dedusa se inregistreaza din punct de vedere contabil prin diminuarea cheltuielilor, precum si in jurnalul pentru cumparari, si se preia corespunzator in decontul de taxa pe valoarea adaugata pentru perioada fiscala in care persoana impozabila incepe aplicarea regimului de taxare.

In clasificarea activitatilor din economia nationala (CAEN – Editie revizuita), activitatile de inchiriere si subinchiriere a bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate sunt trecute la acelasi cod: 7020. Aceasta clasa include serviciile de inchiriere sau leasing imobiliar pentru apartamente sau alte cladiri de locuit, cladiri nerezidentiale, inclusiv pavilioane expozitionale si terenuri.

In Codul fiscal, se precizeaza ca sunt operatiuni scutite fara drept de deducere de taxa pe valoarea adaugata arendarea, concesionarea si inchirierea de bunuri imobile, cu urmatoarele exceptii:

1. operatiunile de cazare care sunt efectuate in cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu functie similara, inclusiv inchirierea terenurilor amenajate pentru camping;
2. serviciile de parcare a vehiculelor;
3. inchirierea utilajelor si a masinilor fixate in bunurile imobile;
4. inchirierea seifurilor;
In Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal, se precizeaza ca pentru operatiunile de leasing cu bunuri imobile nu se aplica aceasta scutire de taxa pe valoarea adaugata.

Deoarece nu se face referire distincta la activitatile de subinchiriere, pentru ca nu sunt trecute la exceptiile pentru care nu sunt valabile prevederile privind scutirea de taxa pe valoarea adaugata, rezulta ca si subinchirierea unui bun imobil este inclusa in activitatile de inchiriere si beneficiaza de aceeasi scutire.